Assegnazione, Cessione e Trasformazione Agevolata 2026
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La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha riaperto una delle agevolazioni fiscali più attese da società e imprenditori: l’assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci, la trasformazione in società semplice e l’estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale. Si tratta di un’opportunità concreta per ottimizzare la gestione del patrimonio immobiliare e ridurre il carico fiscale in modo pienamente legittimo.
In questo articolo analizziamo in modo chiaro e operativo cosa prevede la disciplina, chi può accedere, quali beni rientrano e quali vantaggi fiscali sono realmente ottenibili.
Perché questa agevolazione è così importante
La disciplina consente di far uscire dal regime d’impresa beni immobili e mobili registrati a condizioni estremamente vantaggiose, con benefici che possono tradursi in risparmi fiscali molto rilevanti. In particolare, permette di:
sostituire il valore normale con il valore catastale per il calcolo della plusvalenza (spesso molto più basso);
applicare un’imposta sostitutiva ridotta (8% o 10,5%);
pagare imposta di registro dimezzata;
versare imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
L’IVA, invece, non beneficia di alcuna agevolazione, per vincoli europei.
Scadenze da non perdere
30 settembre 2026 → termine per assegnazioni, cessioni e trasformazioni agevolate.
31 maggio 2026 → termine per esercitare l’opzione di estromissione dell’imprenditore individuale.
Chi può accedere
Possono usufruire dell’agevolazione:
società di persone (SNC, SAS);
società di capitali (SRL, SPA, SAPA);
società di armamento;
società di fatto con attività commerciale.
Sono invece escluse:
enti non commerciali;
società non residenti con stabile organizzazione in Italia.
Per la trasformazione in società semplice, è richiesto un requisito aggiuntivo: la società deve avere oggetto esclusivo o principale la gestione passiva di immobili o beni mobili registrati (es. percezione canoni).
Requisiti dei soci
I soci che ricevono beni o partecipano alla trasformazione devono risultare tali entro il 30 settembre 2025. La prova può avvenire tramite:
iscrizione nel libro soci entro tale data;
titolo con data certa anteriore all’1 ottobre 2025.
Quali beni rientrano nell’agevolazione
1. Beni immobili non strumentali per destinazione
Sono ammessi:
immobili patrimonio;
immobili merce;
immobili strumentali per natura ma non per destinazione.
Sono esclusi gli immobili strumentali per destinazione (art. 43 TUIR).
2. Beni mobili registrati non strumentali
Esempi ammessi:
autovetture non essenziali all’attività;
imbarcazioni non utilizzate per attività produttiva;
aeromobili non strumentali.
Il vantaggio chiave: usare il valore catastale
Per gli immobili, la società può scegliere di sostituire il valore normale con il valore catastale, riducendo drasticamente la plusvalenza imponibile. È possibile anche utilizzare un valore intermedio.
I coefficienti catastali aggiornati (es. 126 per categoria A non prima casa) sono riportati nel documento ufficiale .
Imposta sostitutiva: aliquote e versamenti
L’imposta sostitutiva sulla plusvalenza è pari a:
8% → società operative;
10,5% → società non operative per almeno 2 dei 3 anni precedenti.
Versamenti:
60% entro 30 settembre 2026
40% entro 30 novembre 2026
Per le riserve in sospensione d’imposta si applica un’imposta sostitutiva del 13%.
Effetti fiscali sui soci
Gli effetti variano a seconda della forma societaria:
Società di capitali
distribuzione di utili → tassazione ordinaria fino al costo fiscale del bene;
la parte coperta da imposta sostitutiva è definitivamente detassata per il socio.
Società di persone
incremento del costo fiscale della partecipazione proporzionale alla plusvalenza;
decremento pari al valore del bene assegnato.
Imposte indirette
IVA
Dipende dal regime di acquisto del bene:
beni acquistati senza detrazione → assegnazione fuori campo IVA;
beni acquistati con detrazione → operazione imponibile o esente a seconda dei casi.
Registro, ipotecaria e catastale
registro proporzionale dimezzato quando applicabile;
ipotecaria e catastale sempre fisse.
Estromissione dell’immobile dell’imprenditore individuale
Una misura parallela, dedicata ai titolari di impresa individuale. Caratteristiche principali:
riguarda immobili strumentali per natura o destinazione;
l’opzione si esercita entro il 31 maggio 2026;
l’operazione retroagisce all’1 gennaio 2026;
imposta sostitutiva con versamenti fino al 2027;
nessuna imposta di registro, ipotecaria o catastale.
Conclusioni: un’occasione da valutare subito
La riapertura dell’assegnazione agevolata rappresenta una delle leve fiscali più efficaci per:
razionalizzare il patrimonio immobiliare;
ridurre il carico fiscale;
semplificare la struttura societaria;
favorire passaggi generazionali o riorganizzazioni interne.
Come sempre, la convenienza va analizzata caso per caso, considerando valori, riserve, situazione dei soci e impatti IVA.
Noi di Consulfinance Italia siamo pronti ad affiancare le imprese nelle scelte strategiche che possono impattare la vostra azienda, offrendo consulenza tecnica e strategica per massimizzare le possibilità di accesso alle agevolazioni.
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